多くの方にとって、マイホームの購入は一生に一度のライフイベントであるといっても過言ではないでしょう。しかし、事前に費用や住宅ローンの金利、立地、間取りなどさまざまなことを調べて理想のマイホームを購入したつもりでいても、いざ住み始めてから後悔してしまう方がいるのも事実です。
マイホームは何千万円もする高い買い物であるからこそ、絶対に後悔はしたくないと考える方は多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、一軒家を購入する時に押さえておきたい11の注意点をご紹介します。後悔しないマイホーム選びのためにも、購入前にチェックしておくことをおすすめします。
一軒家を購入して後悔した事例
まずは、一軒家を購入した方が住み始めた後に後悔しがちな代表的な事例を4つご紹介します。
- 住宅ローンの返済が厳しい
- 人生設計が変わってしまった
- 近隣住民との関係性や生活環境で苦労
- 設備や間取りに過不足がある
いずれも購入前にしっかりとした資金計画や人生設計を立て、周辺環境のチェックを行うことで回避できるポイントです。失敗事例を教訓とし、一軒家購入後の後悔を未然に防ぎましょう。
住宅ローンの返済が厳しい
一軒家を購入する際には住宅ローンを利用する形が一般的です。しかし、住宅ローンは最長で35年もの期間にわたって返済し続ける必要があります。
一軒家の購入前は「このくらいの返済額であれば無理なく返していけるだろう」と判断できたとしても、世帯収入の減少や子育て・教育関連の支出、設備の故障によって生じる突発的な支出などによって毎月の返済が厳しくなってしまうケースも少なくありません。
人生設計が変わってしまった
夢のマイホームを購入するにあたっては、「将来的に子どもは何人ほしいか」「共働きをするか」など明確な人生設計を考えることが大切です。
ただし、必ずしも予定通りにいくとは限らないのが人生です。一軒家の購入後に転勤を命じられてしまうこともあります。また、介護の必要性から親と同居をすることになるケースもあるでしょう。
しかし賃貸とは違い、一軒家の場合はそう簡単に住み替えられません。当初想定していた人生設計が変わってしまった結果、一軒家を購入したことを後悔してしまう方もいます。
近隣住民との関係性や生活環境で苦労
実際に住み始めてからでなければ気づきにくいポイントとして、近隣住民との関係性や生活環境が挙げられます。一軒家自体には満足していても、周辺環境が悪いと後悔につながりかねないため注意が必要です。
近隣住民との関係性
一軒家に住むにあたってご近所付き合いは避けられません。この先何十年も同じ場所で快適に暮らすためには、町内会の活動に積極的に参加し、近隣の方と良好な関係性を保つ必要があります。
しかし、隣人の方と反りが合わずにストレスを抱えてしまうケースも少なくありません。住宅ローンの返済を考えると気軽に引っ越しもできず、せっかくのマイホームが台無しになってしまう可能性もあり得ます。
騒音
幹線道路や線路沿いに建つ一軒家の場合は、自動車や電車の走行音に注意が必要です。とくに夜間帯に自動車の通行量が多いと、睡眠を阻害されかねません。また、近くに学校や公園がある場合は子どもの声や学校のチャイムの音が聞こえてくることもあるでしょう。
一方、都市部の一軒家では隣地との距離が近いために隣人の生活音やペットの鳴き声などに悩まされてしまうケースもあります。
虫の発生が激しい
一軒家に求める条件は人によって異なりますが、中には公園の近くなど自然豊かな環境を重視する方もいるでしょう。しかし、一軒家はマンションよりも地面に近い分、玄関や窓などの隙間から虫が侵入しやすい側面があります。せっかく新築住宅を購入したにもかかわらず、周辺環境によっては虫が大量に発生して悩む方も少なくありません。
設備や間取りに過不足がある
内見時には理想の住まいと感じても、いざ住み始めてからさまざまな場面で不満を抱くケースもあります。長期にわたって快適に暮らすには使い勝手の良さが重要なので、購入時には実生活を想定した上で間取りや動線などをチェックしましょう。
クローゼットを大きくしすぎて部屋が狭くなった
建売住宅を購入する際に収納量を重視する方もいるでしょう。しかしクローゼットが大きいと、その分、部屋の面積が狭くなってしまう点には注意が必要です。また、クローゼットの数が多くても、結局有効に使えていないという声も聞かれます。
快適な生活を送る上で収納量の確保は重要ですが、はたして本当に必要なのかどうかを検討する必要があるでしょう。
リビングが広すぎて空調が届きづらい
開放感のある広いリビングに憧れを抱いている方もいるのではないでしょうか。しかし、空間が広ければ広いほどエアコンの効きが悪くなるので、電気代がかさんでしまいがちです。掃除の手間や時間がかかる点もデメリットといえるでしょう。
リビングが広い一軒家を購入する際には、家自体の断熱性や気密性に加えて、エアコンの配置と台数についてもしっかりと考えておく必要があります。
一軒家を購入する時の注意点①：物件種別（中古or新築）
一軒家を購入するにあたり、新築と中古のどちらにしようか迷っている方もいるでしょう。ここでは、新築と中古それぞれのメリット・デメリットを解説します。合わせて一軒家の内見時にチェックしておきたいポイントもご紹介するので、のちの後悔を防ぐためにも事前に確認しておくことをおすすめします。
新築と中古/マンションと戸建て メリットとデメリットの整理
まずは新築と中古、戸建てとマンションそれぞれのメリットとデメリットについて見ていきましょう。
新築と中古のメリット・デメリット
新築住宅のメリットは、何よりも外観や内装、構造、設備などすべてが新しい点にあるでしょう。しばらくの期間は維持費や修繕費が発生しない点もメリットです。ただし、中古住宅よりも価格が高い点はデメリットといわざるを得ません。完成前の場合は実際に現物を確認できない点もデメリットです。
一方、中古住宅のメリットは新築よりも安く購入できる点にあります。浮いた費用でリフォームやリノベーションを施せば、自分たち好みの間取りや内装に作り替えることも可能です。また、売主が居住中の物件であれば購入後の生活をイメージしやすいでしょう。
しかし中古住宅の多くは老朽化が進んでおり、設備や内装などの修繕に思いもよらぬ費用が発生するケースも珍しくありません。新築よりも住宅ローンの審査が厳しく、希望する金額の融資を受けられない可能性がある点にも注意が必要です。
戸建てとマンションのメリット・デメリット
戸建てとマンションの大きな違いは立地条件にあります。
マンションは比較的駅から近いエリアに建てられる傾向にあるため、買い物や通勤・通学などの利便性の高さがメリットです。また、防犯カメラやオートロック、モニター付きインターホンなどといったセキュリティ設備が充実しているので安心感を得られるでしょう。
ただし、毎月管理費と修繕積立金を支払う必要があります。車を使う場合は駐車場を確保しなければならず、一定の駐車場代も支払わなければなりません。
一方、戸建ては郊外に建てられることが多く、マンションよりも立地条件が悪い点はデメリットといえます。また、独立性が高くプライバシーが守られる反面、防犯対策を講じる必要もあるでしょう。
しかし、マンションと比較して広い間取りを確保できる点は大きなメリットです。駐車スペースがある一軒家であれば駐車場代もかかりません。維持や管理を自分の裁量で行える点もメリットといえるでしょう。
前面道路の道幅と大きな道路に出るまでの道幅
一軒家を購入する際には、前面道路の道幅をしっかりと確認することをおすすめします。建築基準法上、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物は建てられません。
しかし築年数が古い中古住宅の場合、前面道路の幅員が4mに満たないケースもあります。このような道路であっても、一定の要件を満たしている場合は「42条2項道路」として建築が認められますが、家を建て替える際に道路の中心線から2mの位置にまで敷地を後退させなければなりません。
後退した敷地分は市区町村に供出する形となるため、その分、敷地面積は狭くなり、建てられる家の面積も制限されてしまう点に注意が必要です。
また、車を使用する場合は購入を検討している一軒家の前面道路から大きな道路に出るまでの道幅についてもチェックしておきましょう。
隣地との越境の有無
中古の一軒家購入時に気をつけたいのが、越境物の有無です。物件によっては、隣地の家の塀や雨どい、樹木の枝などが敷地の境界を越えて侵入していることがあります。また、引き渡しを受けた家の塀などが隣地に越境しており、塀の撤去を要求されるケースも少なくありません。
越境している物を勝手に撤去することはできず、また購入時に住宅ローンを組めない恐れもあるので、購入前には敷地の境界や越境物の有無について確認しておきましょう。
共用地の有無
分譲住宅地に建つ一軒家を購入する場合は、隣地の方との共用地があるかどうかの確認も重要です。共用地とは互いの敷地の一部を供出し合って共同で使用する道路で、前面道路の幅員が狭い場合に設定されることがあります。この場合、共用地に自身の私物は置けません。
共用地が設定されている場合は隣地の方と協定書を交わす形が一般的です。購入を検討している家に共用地がある時は協定書がしっかりと交わされているか、共用地を使用する権利が購入者にも受け継がれるかどうかを確認しましょう。
駐車スペース
車を使用する場合は、自身の所有する車の大きさに対して十分な駐車スペースが確保されているかの確認も必要です。車の出し入れがしやすいか、前面道路の幅員と合わせてチェックしましょう。
ゴミ捨て場
一軒家の場合は地域のゴミ捨て場を利用するケースがほとんどですが、マンションとは異なりゴミ出しの時間が限定されます。また、自治体や町内会、自治会によってゴミ出しのルールが異なる点にも注意が必要です。
ゴミ出しのルール違反は近隣トラブルにつながりやすいので、事前にゴミ捨て場の場所や収集方法、清掃・管理方法についてチェックしておくと安心です。
自転車やバイクの駐車スペース
意外と盲点になりがちなのが、自転車やバイクの置き場所です。駐車スペースに置けないからといって、道路に駐車した場合には近隣の方とのトラブルへと発展しかねません。一軒家を購入する際には、車に加えて自転車やバイクをどこに止めるかも合わせて考えましょう。
一軒家を購入する時の注意点②：タイミング
マイホームの購入にあたり、いったいどのタイミングがベストなのかで悩んでいる方もいるのではないでしょうか。そこでここからは、統計情報をもとにマイホームの購入に最適なタイミングについて解説します。
みんないつ頃家を買っているの？年齢
国土交通省が実施した「令和2年度住宅市場動向調査」によると、マイホーム購入者の平均年齢は分譲戸建て住宅で39.6歳、中古戸建て住宅で46.8歳です。
多くの金融機関では住宅ローンの完済時の年齢を80歳に設定していることから、最長で35年の住宅ローンを組んで一軒家を購入する場合は30代後半から40代前半がベストなタイミングといえるでしょう。
無理なく買える家の価格
一般に、購入するマイホームの価格の目安は年収の5～7倍といわれています。たとえば年収が500万円であれば、2,500～3,500万円です。
ただしマイホームの購入時にもっとも大切なのは、無理なく支払える金額かどうかを考えることです。毎月の返済額がどのくらいであれば無理をせずに返済が可能か、手取り収入から生活費などの支出を差し引いてシミュレーションしましょう。
年齢や節目じゃなく「健康なうち」
結婚や子どもの出産などを契機としてマイホームの購入を検討している方もいるでしょう。また、40歳になったら購入するといったように具体的な購入計画を立てている方もいるかもしれません。
しかしマイホームを購入する本当のベストタイミングは、家を買えるレベルの経済状況があって購入したい物件があり、かつ健康な状態の時だといえます。
住宅ローンを組む際には原則として団体信用生命保険への加入が必須ですが、健康状態に問題がある場合は審査に通らず、住宅ローンの利用ができなくなってしまいかねません。いつ病気やケガをするかは誰にも予測がつかないため、一軒家の購入を決めているのであれば、健康なうちに決断しましょう。
一軒家を購入する時の注意点③：予算
一軒家を購入する際に重要となるのが予算の設定です。しかし、はたしてどのくらいの費用が必要となるのか、イメージが湧かない方も少なくないでしょう。また、住宅ローンを借りる際には自己資金と借入額の割合を決めなければなりませんが、借入額を増やせば、月々の返済額の負担が大きくなってしまうため注意が必要です。
ここでは、一軒家購入時の予算を決める時に注意しておきたいポイントを解説します。
物件の価格以外にも費用は発生する
一軒家の購入時にかかる費用は物件代だけではありません。一般に物件代の5〜10％ほどの諸費用が発生するといわれているので、予算を設定する際には、物件代に加えてどのくらいの諸費用がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。
一軒家購入時に発生する主な諸費用は以下の通りです。
| 項目 | 概要 |
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介を通じて一軒家を購入した際に不動産会社へ支払う成功報酬。 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などの課税文書に課される税金。契約書に記載された金額に応じて税額が異なる。 |
| 登録免許税 | 購入した一軒家の登記手続きを行う際に発生。 |
| 住宅ローン事務手数料 | 住宅ローンを借りる際に金融機関へ支払う手数料。 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に課される税金。 |
| 引っ越し代 | 引っ越しを業者に依頼した際に発生。 |
このうち、もっとも大きな金額を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料は宅地建物取引業法により上限金額が以下のように設定されています。
| 不動産売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
| 200万円以下の部分 | 5％+消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4％+消費税 |
| 400万円を超える部分 | 3％+消費税 |
たとえば一軒家の購入価格が3,000万円だった場合の仲介手数料の上限金額は、「200万円×5％×10％＋200万円×4％×10％＋2,600万円×3％×10％＝105万6,000円」です。
ただし不動産会社が売主の物件を直接購入する場合は仲介手数料がかからないので、諸費用を少しでも抑えたい場合にはそのような物件を探すのも選択肢のひとつです。
また、諸費用は原則現金で支払う必要がある点を押さえておきましょう。
一軒家を購入する時の注意点④：費用
一軒家を購入する際に気をつけたいのが、物件代に含まれる内容です。どこまでが標準仕様価格でどこからがオプション価格なのかをしっかりと確認しておきましょう。
新築一戸建ての購入の費用
建売住宅には、必要最低限の設備しか搭載されていないケースも少なくありません。たとえばモデルルームを見学した際にはカーテンレールや網戸が設置されていたものの、じつはオプション設備であり、設置するには別途費用がかかることもあります。
想定していた以上にオプション価格がかかり、結果的に予算オーバーとなってしまったという事態に陥るのを防ぐためにも、オプション設備の内訳と費用を事前に確認しておくことが大切です。
一軒家を購入する時の注意点⑤：住宅ローン
一軒家の購入時には住宅ローンを利用する形が一般的ですが、いったいいくら借りられるのか、固定金利と変動金利のどちらを選べばよいのかなどの疑問を抱いている方もいるでしょう。
ここからは住宅ローンを借りる際に押さえておきたいポイントをご紹介します。
ローンの返済負担率は上限だと生活が苦しくなる
住宅ローンを借りる際には、金融機関による審査に合格しなければなりません。一般に年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）の基準は35％以内とされており、返済負担率が基準を超えた場合には希望する金額の融資を受けられない可能性があります。
たとえば年収が500万円、返済負担率が35％、金利1.3％、返済期間35年の場合の借入可能額は4,918万円 、年間返済額の上限は「500万円×35％＝175万円」、月々に換算すると約14万5,800円です。ただし、返済負担率は額面年収で計算されるため、上限一杯まで住宅ローンを借りてしまうと生活に支障をきたしかねません。
住宅ローンの返済で家計が圧迫されるのを防ぐためには、今後のライフイベントを想定した上で無理のない返済が可能な資金計画を立てることが大切です。
固定金利と変動金利の違い
住宅ローンの金利タイプには、契約時の金利が固定された「全期間固定金利型」、半年ごとに金利が見直される「変動金利型」、固定金利期間中は金利が一定で期間終了後に変動金利か固定金利を選択できる「固定金利期間選択型」の3種類があります。
このうち、金利がもっとも低く設定されているのは変動金利型ですが、市場金利の上昇に伴って金利が上がり、総返済額が増えてしまう恐れがある点に注意が必要です。
毎月の返済額を抑えて短期間で返済したい方は変動金利、完済時までの返済額を固定して計画的に返済していきたい方は固定金利が向いています。
金利の低さだけで金融機関を選ばない
住宅ローンの総返済額を大きく左右する要素が金利です。金利が0.5％異なるだけで総返済額に数百万円の違いが生じるので、できれば金利の安い住宅ローンを提供している金融機関を選びたいと考えている方は多いでしょう。
ただし、住宅ローンを借りる際には金利のほかに保証料や事務手数料、団体信用生命保険料などがかかる点に注意が必要です。繰り上げ返済を行う際に発生する手数料も金融機関ごとに異なるので、住宅ローンを借りる金融機関を選ぶ時は金利に加えて諸費用も考慮することが重要です。
一軒家を購入する時の注意点⑥：躯体・劣化
一軒家を購入する時にはどうしても外観や内装、間取りといった目に見える部分に注目しがちですが、構造や劣化具合などの目には見えない箇所のチェックも欠かせません。
ここでは、躯体や劣化具合を確認する上で押さえておきたいポイントをご紹介します。
躯体の耐震性や見えない部分での腐食や劣化がないか
地震大国である日本にあって、安心して生活を送るためには家の耐震性が重要です。家の耐震性を示す等級は3段階に分かれており、耐震等級1は震度6強～7の地震が起こっても倒壊しないレベル、耐震等級2は等級1よりも1.25倍の地震に耐えられるレベル、耐震等級3は等級1よりも1.5倍の地震に耐えられるレベルです。
数字が大きくなるほど耐震性が高いことを示しているので、新築の建売住宅を購入する場合は耐震等級を確認しておきましょう。
一方、中古住宅には劣化や不具合が必ず存在するといっても過言ではありません。現行の耐震基準を満たしているか、外壁や基礎部分にひびが入っていないかなどをチェックしましょう。
また、目には見えない部分でシロアリが発生している可能性も否めません。構造部のシロアリ被害を目視で確認することは困難ですが、床がふわついていないか、天井に雨漏り跡がないか、窓際に羽アリの死骸はないかなどを調べることで、被害の有無を予測することが可能です。
第三者によるホームインスペクション（住宅診断）を依頼することも検討
たとえ新築であっても、施工不良によって床の傾きや水漏れなどの不具合が生じているケースは珍しくありません。しかし新築であれ中古であれ、建物の目には見えない箇所の確認はできないので、長期にわたって安心して暮らせる家かどうかを確認するために専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を購入前に受けるのも選択肢のひとつです。
5～7万円ほどの費用は発生しますが、雨漏りやシロアリ被害の有無、建物の傾きなどを細かく調べてくれるため、購入後に起こり得るリスクを避けられるでしょう。
一軒家を購入する時の注意点⑦：間取り
間取りを1から設計できる注文住宅とは異なり、すでに完成済みの建売住宅の間取りは変更できません。実際に住み始めてからじつは使いにくい間取りだったということもあり得るため、購入前には念入りにシミュレーションを行い、自分たち家族に適しているかどうかを考えましょう。
子どもがいる場合
建売住宅の多くは4人家族が住むことを想定した3LDK、あるいは4LDKの間取りが主流です。夫婦の個室はどうするのか、子どもが2人いる場合は1人1部屋ずつ子ども部屋を用意するのかなど、ライフスタイルに応じた最適な間取りを選択しましょう。リビングが広い場合は、部屋の一角に子ども用の勉強スペースや書斎スペースなどを設けることも可能です。
また、荷物の量によっては1部屋分ほどのクローゼットが必要となるかもしれません。自分たちの荷物がどのくらいあるのかを考えた上で、収納量は十分かどうかを検討する必要があるでしょう。
長く住む場合
一軒家を購入する際に考えておきたいのが、十数年後を見据えた暮らしです。たとえば、子どもが独立した後の家は夫婦2人で暮らすには広すぎると感じるかもしれません。また、高齢の親の介護に伴って同居をするケースも考えられるでしょう。そういったさまざまなケースにおいても対応できる間取りかどうかを想定した上で家を選ぶ意識が大切です。
一軒家を購入する時の注意点⑧：維持管理
購入した一軒家に長く住むためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。しかし、外壁の塗装や屋根の修繕、防蟻処理などを行う際には相応の費用がかかる点に注意が必要です。購入後に思わぬ費用が発生して焦ることのないよう、事前に修繕費用を想定した上で予算に合った一軒家を選びましょう。
中古物件の場合
築年数によって異なりますが、中古物件の場合は購入後に住宅設備や内装などに最低限のリフォームを施さなければならないことがあります。築年数が古い物件ほど購入価格は安くなりますが、修繕費用は高くついてしまいがちです。中古の一軒家を購入する際は購入価格の安さだけでなく、修繕費用も踏まえた上で妥当かどうかを判断することが大切です。
また、たとえ新築の一軒家であっても、築10年を過ぎた辺りから屋根や外壁、バルコニー、構造部の防蟻処理などのメンテナンスを行う必要があります。キッチンや浴室などの住宅設備も築20年を目安に交換や修繕をしなければならないでしょう。修繕費用に数百万円かかるケースも珍しくないため、将来のメンテナンスに備えて費用を貯めておく必要があります。
マンションの場合
マンションを購入する場合は、毎月管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。管理費は共用部分の維持・管理に使われる費用であり、入居者が快適に暮らすためには必要不可欠なものです。一方、修繕積立金は10～15年サイクルで行われる大規模修繕に備えて徴収されるお金を指します。
管理費と修繕積立金の相場は月2～3万円です。住宅ローンの毎月の返済額に加えて管理費と修繕積立金を支払っていけるかどうかを考えた上で資金計画を立てる必要があるでしょう。
一軒家を購入する時の注意点⑨：周辺環境
周辺環境は、一軒家の住み心地を大きく左右する要素のひとつです。住み始めてから周辺環境は変えられないので、これから何十年にもわたって住み続けられるエリアかどうかをしっかりとチェックする必要があります。
ここでは、周辺環境を見極める際の5つのポイントをご紹介します。
近所付き合いはうまくできそうか
一軒家の場合はマンションよりも近所付き合いが濃密になる傾向にあります。顔を合わせた際の挨拶やたわいもない世間話をすることがあれば、時にはお裾分けをすることもあるでしょう。
近所付き合いの度合いは地域に住んでいる方の年齢層や家族構成などによっても大きく異なりますが、場合によってはそれが苦痛となったり、地域のコミュニティになじめなかったりするケースも少なくありません。
そのため、一軒家を購入する際には近隣にどのような方が住んでいるか、親しい付き合いができそうかどうかなどを確認する必要があります。
近隣にどのような方が住んでいるかの調査を自身で行うことが難しい場合は、トナリスクにお任せください。聞き込みのプロが近隣住民の家族構成や年齢、性格、町内会のルール、地域の雰囲気などを徹底調査いたします。新しく購入した家で安心して暮らすためにも、お気軽にご相談ください。
バス停や駅が自宅から近距離にあるか
一軒家を購入する際には交通の利便性のチェックも重要です。最寄り駅やバス停までの距離、電車やバスの運行本数、始発と終電の時間などをチェックしましょう。
また、通勤に車を使用する場合は朝の時間帯における道路の混雑状況の確認も必須です。
日々の買い物はしやすいか
購入を希望している一軒家の近くに大型スーパーマーケットやコンビニエンスストアなどの商業施設があるかどうかも大切なポイントのひとつです。品揃えは豊富か、価格は安いかなども合わせて確認しておきましょう。
騒音はないか
車の交通量が多い幹線道路沿いであったり、近くに工場などが建っていたりする場合は騒音問題に悩まされかねません。日時によって環境が大きく変わることもあるため、できれば土日の昼間だけでなく、平日や夜間帯にも現地を訪れて確認しておくことをおすすめします。
周囲に同じような家族構成の人たちはいるか
とくに小さな子どもがいる家庭の場合は、子育て環境が整っているかどうかのチェックも重要です。近隣に同年代の子どもや同世代のファミリー層はいるか、利用しやすい場所に保育施設はあるか、子どもが通う学校までの道のりに問題はないか、近くに公園はあるかなどを確認しておきましょう。
一軒家を購入する時の注意点⑩：書類（重要事項説明・ハザードマップ等）
一軒家を購入する時は、売買契約を締結する前に「重要事項説明」が行われます。その際、不動産会社から購入する物件や契約条件などについて記載された「重要事項説明書」を受け取りますが、いったいどの点に気をつけてチェックすればよいのかが分からない方もいるのではないでしょうか。
また、これから何十年にもわたって安心した環境で暮らすためには自然災害のリスクを示したハザードマップのチェックが欠かせません。しかし調べ方や見方がよく分からない方もいるでしょう。
ここでは、一軒家を購入する時に注意しておきたい重要事項説明書やハザードマップのチェックポイントについて解説します。
重要事項説明書の確認
重要事項説明は宅地建物取引業法によって定められている手続きのひとつで、不動産会社に課せられた義務です。不動産の売買契約締結前に宅地建物取引士が記名押印した重要事項説明書を受け取り、宅地建物取引士から口頭で説明を受けます。
購入後に損害を被らないようにするためには重要事項説明書に記載された内容をしっかりとチェックし、疑問点があれば必ず解消してから売買契約に進むことが重要です。
対象物件と契約条件について、以下のポイントに注意しながら重要事項説明書を確認しましょう。
対象物件
重要事項説明書には、対象物件の面積や登記簿に記載されている項目、法令上の制限、土地と道路の関係、インフラの整備状況、建物・敷地の状態などが細かく記載されています。とくに注意しておきたいポイントは以下の通りです。
- 物件情報に記載された面積と同じか
- 現在の所有者の抵当権は抹消されているか、抵当権が設定されている場合はいつまでに抹消するのか
- 対象物件と周辺の土地の用途地域は何か
- 建築可能な建物の高さや面積に制限はあるか
- 敷地に接している道路は公道か私道か、私道の場合は私道負担分がどうなっているか
- 敷地に接している道路の幅員は何mか
- 水道・電気・ガス・下水は整備されているか
- まだ完成前の場合は構造や仕様がパンフレットに記載されている内容と同じか
購入前にしっかりとチェックしておかないと、のちのトラブルにつながりかねません。疑問点や不安点はすべて解消した上で契約に臨むようにしましょう。
契約条件
契約条件でとくに確認しておきたいのは以下のポイントです。
- 購入代金以外に必要な金額
- 手付金の金額と保全措置（不動産会社が倒産した際の保証）の有無
- 契約解除の条件
- 契約違反による解除と違約金の条件
- ローン特約の条件
- 契約不適合責任に関する措置と期間
住宅ローンを借りて一軒家の購入を予定している場合は、金融機関の審査が通らなかった場合に違約金なしで契約を解除できるローン特約がついているかどうかの確認が重要です。
また、固定資産税はその年の1月1日時点における所有者に対して課される税金ですが、引き渡し日を起点として以降の税金を日割りで清算することがあります。物件の購入代金以外にどのくらいの費用が必要なのかも合わせて確認しておきましょう。
マンションの場合
マンションの場合は管理形態や委託先、管理費・修繕積立金の金額、管理規約の内容、共用部分の範囲と使用方法などについてしっかりと確認しておきたいところです。売主の中には管理費や修繕積立金を滞納している方もいるので、滞納がないか、あった場合はどのように対応するのかの確認も必要です。
ハザードマップのポイント
ハザードマップには、地域における災害情報や避難方法に関する情報が記載されています。災害リスクは地域によって異なるため、いざという時に備えて事前に確認しておきましょう。
ハザードマップとは
ハザードマップには以下の8種類があります。
- 洪水ハザードマップ
- 内水ハザードマップ
- 高潮ハザードマップ
- 津波ハザードマップ
- 土砂災害ハザードマップ
- 火山ハザードマップ
- 宅地ハザードマップ
- 地震危険度ハザードマップ
国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」上で住所を入力すれば、該当地域における災害リスクや避難場所などが分かります。
ハザードマップの確認
河川や海の近くに建つ一軒家を購入する場合は、洪水や高潮、津波などの災害にあうリスクがあります。また、山沿いの場合は大雨時に土砂災害に見舞われる可能性もあるでしょう。
自然災害がいつ発生するのかは誰にも予測ができません。万が一の時に備え、一軒家の購入前にはハザードマップを確認し、これから生活を送ることになる地域の災害リスクを把握しましょう。
一軒家を購入する時の注意点⑪：引き渡し前（内覧時）のチェック
建売住宅を購入する際には内覧が必須です。一生に一度の高い買い物なので、購入後の後悔を防ぐためにも納得のいくまでチェックしましょう。
ここからは、建売住宅の購入前にチェックしておきたいポイントをご紹介します。
点検口の有無・位置
床下や屋根裏などに設置される点検口は、住宅のメンテナンス時に使用するものです。購入後に水漏れや雨漏りなどが発生した際には点検口から床下や屋根裏の状態を確認しますが、点検口がなければ対応が困難です。
ほとんどの住宅には点検口が設置されていますが、中にはないケースもあるため注意が必要です。内覧時にはどこに点検口があるのかを確認するようにしましょう。
水回りの配置
住宅の中でもとくにトラブルが発生しやすい箇所が水回りです。キッチンはコンロの状態だけでなく、排水管につながるホースが劣化していないか、シンク下も忘れずにチェックしましょう。トイレ、浴室、洗面所の水はきちんと出るか、排水に問題はないかの確認も重要です。設備のメーカーやグレードについても合わせてチェックしておきましょう。
また、実際に物件内を歩いて生活動線を確認し、快適な日常生活を送れるか、自分たちの生活パターンに合っているかどうかも確認しておきたいところです。
トイレの換気扇の有無
建売住宅の内覧時には、トイレに換気扇が設置されているかどうかも確認しましょう。
建売住宅の中には換気扇ではなく24時間換気システムで代用すると謳っているものもありますが、そもそも24時間換気システムはシックハウス症候群を防止するために設置が義務づけられている設備であり、トイレの換気用ではない点を頭に入れておく必要があります。
トイレに換気扇がついていない場合はリビングなどに臭いが流れ込む恐れがあるので、注意しましょう。
隣の住宅との距離・窓の位置
建売住宅の内覧時に意外と見落としがちなのが、隣の住宅との距離や窓の位置です。日当たりやプライバシーに大きく影響を及ぼしかねないため、注意深く確認しておく必要があります。
窓の位置を確認
都心部の物件の場合は隣の家との距離が比較的近い傾向にあります。窓の位置によっては室内が丸見えとなってしまい、プライバシーが阻害されてしまうでしょう。また、窓の位置に隣家のエアコンの室外機や換気扇が設置されているケースでは熱風や臭いが流れ込んでくる可能性があり、窓があっても開けられない事態に陥りかねません。
内覧時には隣家も含めて窓の位置をチェックするようにしましょう。
日当たりを確認
室内に日差しを取り込むためにも窓の位置は重要です。東向きは午前中が明るく、西向きは午後が明るいのが特徴です。また、南向きであれば日中を通して良好な日当たりが期待できますが、北向きの場合はあまり日当たりは良くありません。
一方、建物の日当たりの良し悪しは、隣家との距離や隣接する建物の高さによっても大きく左右されます。季節や時間帯によっては隣家の陰になってしまうケースもあるため、注意が必要です。
ドアや窓の強度・品質
内覧の際には、間取りや動線に加えてドアや窓の操作性・性能面についても確認するようにしましょう。
操作性
建売住宅のデメリットとして、基本的にドアなどの建具や窓の仕様を選べない点が挙げられます。まれに建て付けが悪いことがあるので、ドアや窓の開け閉めはスムーズか、ドアや窓を閉めた際に隙間は生じないか、開閉音は大きくないかなどを確認しましょう。
また、室内ドアは内開きに取りつけられるのが一般的ですが、ドアの開閉に必要なスペース分、実際に利用できる部屋の面積が狭くなってしまう点に注意が必要です。
性能面
家の断熱性は窓で決まるといっても過言ではありません。そのため、内覧時には窓やサッシの断熱性についてもしっかりとチェックしておきましょう。断熱性の高いLOW-E複層ガラスを使用している場合であっても、サッシがアルミ製の場合はどうしてもそこから室温が逃げてしまいかねません。
また、室内ドアもどのような素材のものが使用されているのかを確認しましょう。繰り返し開け閉めしても問題のない耐久性や強度を有しているか、気密性や遮音性、断熱性は高いかなどをチェックすることをおすすめします。
購入後、失敗したらどうすればよい？
一軒家の購入前に十分な下調べを行ったつもりではいても、実際に住み始めてから「失敗した」と感じてしまうケースは少なくありません。しかしたとえ失敗してしまったとしても、適切な対処法を講じれば被害を最小限に抑えることが可能です。
ここからは、一軒家選びに失敗してしまった際の対処法をご紹介します。
ローンの支払いは厳しいなら買い替え
一軒家を購入する際は現時点の収入を基準として住宅ローンを組む形が一般的ですが、将来的に年収が下がったり、ボーナスがカットされたりすることもあり得ます。また、親の介護で支出が増えてしまうことも考えられるでしょう。
もし収入の減少や支出の増加によって毎月のローン返済が厳しくなってきた場合は、買い替えを検討するのもひとつの方法です。
売却金額でローンを返済してから新たな住居を購入する
まずは一軒家がいくらくらいで売却できるのか、不動産会社に査定を依頼しましょう。売却金額がローン残債を上回るようであれば、とくに問題なく買い替えが可能です。現時点における収入や支出を踏まえた上で無理なく返済できる金額はいくらかを把握し、その金額で購入できる家を探しましょう。
買い替えローンを検討する
不動産の価格は立地条件や市場経済などに大きく左右されることから、一軒家を売却してもローン残債を返済できない可能性もあります。その場合でも、買い替え（住み替え）ローンを利用すれば、新たに購入する家の資金と現在のローン残債の完済に必要な資金とを合わせて借り入れることが可能です。
通常の住宅ローンよりも金利が高く、また審査も厳しくなる傾向にありますが、自己資金が不足していても買い替えられるので検討の余地はあるでしょう。
別の家に住むなら購入した戸建てを賃貸にする
待望のマイホームを購入したものの、転勤を命じられるケースがあります。将来的に戻ってくる可能性があるのであれば、賃貸に出すのも選択肢のひとつです。
賃貸に出すメリット
一軒家を賃貸に出すことで、毎月安定した家賃収入を得られます。月々のローン返済額を家賃収入で補える点は大きなメリットといえるでしょう。
ただし、住宅ローンはあくまでも居住用物件の購入資金を融資するものなので、賃貸に出す場合は契約違反となってしまいます。住宅ローンの残債がある状態で賃貸に出す際には、あらかじめ金融機関への相談が不可欠です。場合によっては貸し出せない可能性があることは覚悟しておかなければなりません。
賃貸に出すデメリット
一軒家を賃貸に出せば入居者に維持・管理を任せられるメリットもあります。しかし入居者が見つからなければ、当然家賃収入は得られません。それでもローン残債や維持費、固定資産税などの税金は支払い続ける必要があります。入居者の使い方次第では多額の修繕費が発生してしまうケースもあり得るでしょう。
また、賃貸期間中は住宅ローン減税が適用されないデメリットがある点にも注意が必要です。
転勤期間が決まっている場合は「定期借家契約」がおすすめ
定期借家契約は契約の更新がない賃貸借契約のことです。契約期間の満了をもって確実に賃貸借契約を終えられるので、転勤期間が決まっていて将来戻ってくる予定がある場合は定期借家契約を交わしたほうが安心です。
ただし、普通借家契約よりも家賃を下げる必要がある点に注意が必要です。
戸建てに欠陥があるなら使える保証の範囲を確認する
雨漏りや家の傾きなど、実際に住み始めてから欠陥に気がつくケースもあります。ここからは、購入した家が欠陥住宅だった場合の対処法を見ていきましょう。
新築物件の主要部は10年保証
新築住宅の場合は「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、基礎や柱、床など建物の構造耐力上主要な部分と屋根や外壁など雨の侵入を防止している部分に欠陥が見つかった際、引き渡しから10年以内であれば補修や損害賠償の請求、売買契約の解除を求めることが可能です。
また売主が宅建業者の場合は、宅建業法により建物の引き渡しから2年間、欠陥に対する契約不適合責任を負うことが義務づけられています。そのため土地や住宅に何らかの欠陥が見つかった場合は、やはり補修や損害賠償の請求、売買契約の解除を求められます。
保証に関する具体的な内容については売買契約書や重要事項説明書に記載されているので、購入前に確認するようにしましょう。
中古物件の場合は契約不適合責任の期間に注意
中古物件の場合は品確法の対象外ですが、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。そのため、買主は購入後に欠陥があることを知った時から1年以内に売主に告げれば、欠陥箇所の修繕や代金の減額、損害賠償の請求、契約の解除を求めることが可能です。
ただし、契約不適合責任の適用期間は当事者間の合意があれば自由に定められる点に注意が必要です。もし契約時に契約不適合責任の適用期間が3か月と定められている場合、それ以降に欠陥が見つかっても売主に対して修繕や損害賠償などを請求できません。のちのトラブルを未然に防ぐためにも、購入前には契約書の内容をしっかりと確認するよう心掛けましょう。
